Ev satın almak, çoğu hanenin ömür boyu yapacağı en büyük tek işlemdir; hem bilanço tarafında (varlık ve borç) hem de nakit akışı tarafında (aylık taksit) uzun vadeli bir taahhüt yaratır. Bu nedenle karar, "kira mı, mülk mü" ikilemine sıkıştırılamayacak kadar çok değişkenli. Peşinat büyüklüğü, vade tercihi, faiz oranının seyri, satın alma anındaki tek seferlik masraflar ve satın aldıktan sonraki tekrar eden giderler bir arada değerlendirilmeli. Aşağıda süreci, karar verirken kıyaslamanız gereken sayılarla birlikte adım adım ele alıyoruz.
Türkiye'de konut kredisi tutarı, bankanın belirlediği ekspertiz değerinin belirli bir oranıyla sınırlıdır ve bu oran mevzuatla değişebilir. Pratik sonuç şudur: satın alma fiyatının kayda değer bir kısmını nakit olarak hazır etmeniz gerekir. Üstelik peşinat, kredi maliyetini iki kanaldan düşürür — hem anapara küçülür hem de düşük kredi/değer oranı bazı bankalarda daha iyi faiz oranı anlamına gelir.
Peşinat biriktirme dönemi, aynı zamanda bir "ödeme kapasitesi provası"dır. Aylık gelirinizin taksit tutarına denk gelen kısmını 12–18 ay boyunca ayrı bir hesapta biriktirebiliyorsanız, ödeme planı gerçekçi demektir. Bu disiplini kurmak için aylık bütçe planınızın sabit ve değişken kalemlerini ayrıştırmanız, günlük harcamalarınızı takip etmeniz yeterli olur.
Satın alma anında ortaya çıkan masraflar, alıcıların en sık hafife aldığı kalemdir. Tipik bir işlemde karşınıza çıkacak başlıklar:
| Kalem | Tipik Büyüklük | Not |
|---|---|---|
| Tapu harcı | Beyan edilen değer üzerinden oransal | Yasal olarak alıcı ve satıcı arasında paylaşılır, uygulamada çoğu zaman alıcıya kalır |
| Emlak danışmanlık komisyonu | Satış bedelinin bir yüzdesi + KDV | Sözleşmede net yazılmalı |
| Ekspertiz ve dosya/tahsis ücreti | Sabit tutar; tahsis ücreti mevzuatla sınırlı | Bankalar arasında farklılaşır |
| DASK ve konut sigortası | Yıllık | DASK zorunlu; kredi için ek sigorta talep edilebilir |
| Taşınma, tadilat, eşya | Değişken | En çok küçümsenen kalem |
Buna taşındıktan sonra başlayan aidat, emlak vergisi ve bakım giderlerini eklemek gerekir. Kirada iken ödemediğiniz bu kalemler, aylık nakit akışınızı taksitin ötesinde yükseltir.
Konut kredisinde vade uzadıkça taksit düşer, toplam geri ödeme hızla artar. Aşağıdaki tablo, örnekleme amaçlı 1.000.000 TL anapara ve aylık %2,5 faiz varsayımıyla hesaplanmıştır; gerçek oranlar bankaya ve döneme göre değişir.